全裝修商品住房問題的闡述
摘要:全裝修商品住房是我國房子產業未來建設的方向。如何做好全裝修住宅是目前開發商、 設計師及買房者所重視的現象。本文就裝修住宅的品牌定位、產品設計方式、成本掌控、施 工管理等方面的難題進行了探究和分析。 關鍵詞:全裝修住宅;產品定位;設計方式;成本掌控;施工管理 幾年前,商品房帶全套裝修銷售仍只有在一些城市的某些樓盤試探性地進行。 近來開發商 在向用戶交樓時提供整套住房裝修的比重不斷提高商品住房裝修問答,這只是建設部大力提倡的演進方向。 由于 全國各地城市的狀況不同,精裝修房占行業供應商品房的比重也大不一樣。 根據最近統計的數 字,北京、 上海所占的比重大約為 40~50家裝公司排名前十,廣州占 70 以上,深圳仍不到 30,其他二、 三線城市所 占的比重就很低了。 隨著住宅發展科學技術含量不斷地提高,特別是住宅產業化進程的迅速發 展,預計將來十年商品住房含精裝修的比重將逐漸減少。 比較專業的開發商,例如萬科地產,他們早就有專人研究住宅精裝修的標準化體系。這種 住宅精裝修的研究,不是簡單研究在毛坯房的基礎里能夠如何又裝修一下,而是全面地提供整 套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設計思路開始,對戶型、室內設計、景觀設計、 廚房衛生間設計、水電氣設計、收納及儲存設備等多個細節統一研究,并強調平臺的集成。
這 種方法比以前簡單地在毛坯房上作裝修已經有了巨大的提高和進步。 如何做好住宅的精裝修,是開發商及設計師們所密切關注的難題。 現從下面幾個方面對住 宅精裝修問題進行分析。 1 關于住宅品牌的設計定位 精裝修房設計的定位首先取決于樓盤的行業定位。裝修設計標準應按照工程種類、戶型 特點、樓盤規模、銷售價格來確立。一般來說,中高擋、戶型面積跟規模較大的戶型,裝修設 計的標準就相對能高點;中小戶型樓盤,裝修設計則需要簡單、實用、經濟。為了使客戶有很 多的選擇性,開發商可提供 2~3 個裝修方案供用戶選定(特別是建設體量較大、戶型較多的樓 盤)。對于住宅類的高端樓盤,開發商可先制作幾套全裝修樣板房,作為指引,讓用戶可以選用 含精裝修的房子,也可以選用毛坯房,不宜一刀切的所有做到精裝修標準。 2 全裝修住宅的設計方式及設計范疇 與特色的,在毛坯房基礎里進行又裝修設計不同,我們所倡導的全裝修住宅設計,應該由 建筑師、 室內設計師在房子的細則設計時期還要共同參與相關的設計。 當完成施工圖的之后, 施工圖中需要包括精裝修設計的內容。具體方法建議如下,當初步設計思路審批通過后裝修公司那家好,室內 設計師應全面介入精裝修設計工作。
精裝修設計計劃經甲方及建筑師確認后,再提交給建筑結 構專業、設備專業進行施工圖設計。這樣一來,避免了已往裝修設計與原施工圖設計的弱化。 住宅精裝修可區分為裝修與裝飾兩個別。 裝修部分通常是實際的交樓標準;裝飾部分通常 是非交樓標準的內容,包括移動家具、部分家用電器、室內裝飾、室內景觀、室內各種生活用 品等。精裝修房交樓標準個別的設計大致是餐廳、衛生間的全部設計、客廳書桌的墻面、墻 面及固定服裝的設計。 交樓標準中通常含臥室用品(爐灶、 油煙機、 消毒柜等);衛生間含潔具、 梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里應該重點強調的是櫥柜的設計。櫥柜是固定的衣柜,應該屬于 精裝修房交樓標準的內容。 很多建筑師往往忽略了這方面的設計,把她掉給室內設計師去處理。 實際上,廚房、衛生間的布置如果在建筑設計思路階段考量不周,室內設計師或者櫥柜供應商 的水準再高也能夠作出理想的布置。對于門庭入口門廊的柜子、臥室的固定壁櫥、衛生間的 步入式衣櫥也需要由建筑師事先做好預留或者給出設計指引,否則后期的房間裝修設計很難 順利地進行。 精裝修房屋的設計提出是要讓將來住戶一個先進居家生活方式的指引 ,并沒有限制住戶 的個性化需求。
在交樓標準裝修的基礎里,住戶能利用裝飾設計確保不同風格的家居布置,體 現不同的人生情調。 3 與住宅部品制造商共同推動品牌設計住宅精裝修的部品主要是餐廳廚房、潔具、壁櫥等。隨著住宅產業化分工的進一步加強, 建筑部品制造商有著更專業、 更接近市場供給的設計跟制作。 比如廚房櫥柜的設計,除了迎合 傳統的洗、切、炒流程跟物料收納功能外,還要滿足新型廚房設備的布置。廚房系統的融合, 目前首要還是由家居制造商的設計師根據現在成型的餐廳尺寸來安排、布置。因此使住宅部 品制造商的設計師提前介入住宅的精裝修設計就變得更加必要。 當然,產品設計總的統籌還是 由開發商來組織。開發商需要同時組織建筑師、室內設計師、部品制造商共同完善精裝修住 宅產品的設計。 如果說衛生潔具在完成采購后,可以立馬把裝修施工單位按設計圖紙鋪設的話,那么固定 衣櫥、室內門及地板等部品的鋪設就不能簡單地把普通的裝修施工單位來施工、制作了。這 同樣需要由專業的服裝制造商來完成設計跟施工鋪設。因為一個樓盤,少則幾百套房子,多則 幾千套房子,一種住宅裝修部品的數量似乎就成千上萬,只有由專業的部品制造商才能保質保 量、按時完成施工任務,并超過設計提出。
4 成本控制與供貨招標 精裝修住宅的設計完成以后,接下來就是要做好成本掌控工作。 精裝修住宅的收益控制一 般按下列工作流程來進行。 4.1 根據樓盤市場定位明確交樓標準的裝修范圍跟單位造價。一般房間裝修成本標準能 在 300~1000 元/m2 范圍選擇跟確定。 4.2 按所確認的裝修造價進行精裝修住宅的設計推進、 調整及加強,編制符合行業定位的 精裝修預算。 4.3 按明確的裝修設計進行主要部品的供貨招標工作。 主要部品包括:入戶門、 鋪地材料、 衛生潔具、廚房衛生間用品、櫥柜、開關電源、家用電器、墻面瓷磚、涂料等。 很多開發商沒有嚴格按下述工作程序進行精裝修住宅的技術準備工作。一些開發商僅有 一個樣板房的設計,然后就還給施工隊去參照施工了。 很多房屋部品、 裝修材料的標準跟產品 的確認是在施工過程中明確的。這樣就很難控制精裝修住宅的費用跟施工品質。 5 精裝修住宅的施工管理 對于發展規模相當大的樓盤,建議在進行大規模精裝修之前,先進行樣板房的施工。因為 樣板房不僅是豪宅銷售工作的必須,而且需要利用樣板房的施工,發現產品設計、主體構造施 工中產生的弊端,并迅速進行修正。如果所裝修的樣板房是交樓標準,那么其他同一類型的缺 陷如果不能得到迅速的改正,將會對將來大面積的裝修帶來很大的遺憾,甚至導致巨額的直接 經濟損失。
精裝修住宅的施工應留意處理好以下幾個問題。 5.1 做好精裝修施工單位的采購工作。 建議選用有專業資質的裝修隊伍參加競標,并做好 標段的區分。 一般家居裝修隊伍的數量是有限的,很少有裝修公司一次只能派出幾百人在同一 個工地施工。如果要派出足夠工人的話,那只是一幫臨時招募的散兵游勇,很難保證今后的施 工品質跟進度。因此,科學有效地區分標段,根據實際狀況選擇施工團隊是將來工程成功進行 的關鍵。 5.2 做好原施工圖與裝修設計的科技接軌。目前大部分建筑設計院的施工圖設計深度不 夠,裝修是進一步加強跟修正施工圖設計的重要環節。 5.3 協調好主體施工單位跟裝修施工單位的工作關系。 在小區改造之后,裝修施工單位一 般能與主體施工單位發生交叉作業。建設單位一旦不處理好它們的關系經常對整個工程產生 不利影響。 有時主體施工單位沒有給裝修單位提供足夠的工作面和施工條件,影響了裝修單位 的監理進度;有時裝修施工單位進場會對主體施工造成擾動,從而阻礙主體施工的進度。 因此, 必須具體做好整個項目的施工方案。 5.4 明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍跟責任分工。 在施工中,如果施工工序交接不知道,就會產生推諉扯皮的問題商品住房裝修問答,施工品質就能夠獲得保障。
5.5 要做好主體施工單位與裝修施工單位各自的成品保護工作。 6 精裝修住宅的品牌售后服務 開發商向用戶提供精裝修商品房之后,如何做好產品的售后服務是表現開發商誠信與否 的關鍵。要做好裝修房的售后服務,須做好以下幾個方面的工作。 6.1 在建筑材料、住房部品采購、施工鋪設之前,開發商要與供應商、施工單位確定產品 質量責任。 在確定哪些責任的前提下,開發商才能確定向用戶承擔責任。 開發商承擔責任的期 限、范圍,應與供應商或者施工單位所約定的內容一致。 6.2 建立品牌售后服務機制。開發商除通過本身的顧客服務機構處理產品售后服務問題 之外,還可以與物業管理公司、 供應商的品牌售后服務中心、 施工單位等成立共同的售后服務 機制以及聯盟。這樣才能夠特別迅速、便捷、高效率地處理用戶投訴、產品售后等原因。 6.3 認真做好客戶信息反饋處理。 由于精裝修房屋在現今仍然是一個比較新鮮的事物,許 多開發商對此正在探索之中。 應該在努力培訓成熟、 專業開發商的基礎上,做好自身樓盤的客 戶信息反饋處理,是提高今后項目運作水平的重要手段和方法。
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