淺談物業管理中對住戶的精裝修問題管理方式.pdf
淺談物業管理中對物業的精裝修問題管理方式探討物業管理中對居民的精裝修問題管理方式淺淺談談物物業業管管理理中中對對業業主主的的精精裝裝修修問原因題管管理理辦辦法法陳福連 264000山東 煙臺市市級機關西部服務中心 摘要： 摘要： 摘摘要要：：隨著我國經濟的大幅快速轉型跟住房政策變革的不斷深入，人 民生活水平不斷提高，居民個人享有房屋的比重越來越高，相應的房 屋裝修活動逐漸普遍，規模不斷擴大。以下將大致針對物業管理中業 主的精裝修問題管理要求幾點意見。 關鍵詞： 關鍵詞： 關關鍵鍵詞詞：：物業；精裝修；管理 1引言 1引言 11引引言言房屋裝修，是指住宅建成驗收合格后，業主以及選用人即裝修人 對住宅臥室進行裝修的建筑活動。在一個存在多租戶的物業管理區域 內，業主裝修房屋的情形有可能會對任何業主造成危害。例如，裝修 噪音可能會影響相鄰業主的生活跟休息，不盡快清掃裝修垃圾能破壞 小區環境等。不當的房子裝飾裝修活動會導致共用部位、共用設施設 備的受損，不僅阻礙到裝修房屋的構造安全跟裝修人本身的人生財產 安全關于物業前期業主裝修問答，還會阻礙去相鄰房屋的構造安全跟其它居民的生命財產安全裝修， 甚至影響去整幢棟、整個公園的正常生活秩序。
因此，為了保護公共 安全跟公眾利益，物業公司有必要對住宅裝飾裝修行為給予規范管 理。 2中國物業管理的狀況跟存在的現象 2中國物業管理的狀況跟存在的難題 22中國內國物物業業管管理理的的現現狀狀和和存存在在的的問原因題近幾年，國家全力推行開發改造精裝修住宅小區，因此許多的物 業監管公司相繼成立于本市的房地產開發公司，它們兩者的這些“母 子關系”也將促使產業的演進被其他省份的物業管理企業以及港澳臺 及美國的物業管理企業所競爭和淘汰，它們依靠著品質、價格跟廠商 等多種優勢展開爭搶物業管理市場的“一份羹”。早期的物業管理企 業將脫離與房地產開發商的“母子關系”，普遍利用完善的行業招投 標活動獲得工程，物業管理企業利用市場分析和環境預測為經營活動 定位，通過“量身定制”服務推廣模式開展行業競爭已變成可能。物 業公司在生存過程中，都會面對一些開發商遺留下的水電問題及裝修 工程遺留的普遍性問題，對初期物業管理帶來危害，因為未能按時解 決，需要一個協調的時間跟步驟，就出現個別住戶不交物業費，物業 服務品質逐漸減少，而后步入惡性循環。導致物業管理企業生存艱難 的關鍵還是物業費收繳難而入不敷出的致命問題，根本目的主要是土 建及裝修工程遺留現象導致居民不及時繳費的原因。
這就必須物業管 理服務公司全力運作，自身或邀請資質專家查清問題的工程項目外 容、范圍數量及概算價格，出具分析跟解決報告，要符合發現原因、 分析現象去應對困境處理整個流程的效率。如屋頂漏水陽臺透水、衛 生間地板破損、屋頂漏雨等防火問題，涉及防水材料特性的好壞、保 質和保修期限、施工工藝水準的高低及員工同監理監管人員的責任心 等原因，解決時必須查明原因、分清責任、明確維修期限，責任去人， 包括辦案受理時間、派工時間、修繕起止時間、回執時間等，均由當 事兩人簽字確認，最終原因是立即處置解決業戶反映的難題，達到業 戶心理跟生活里的滿意。 3物業管理中對居民的精裝修問題管理方式 3物業管理中對居民的精裝修問題管理方式 33物物業業管管理理中中對對業業主主的的精精裝裝修修問原因題管管理理辦辦法法精裝修施工期間，發現違章裝修的，物業服務公司要及時提出住 戶停止違章裝修，恢復原狀，并視狀況實行如下方式進行處置：批評 教育，出具違章整改通知單限期整改，有關部門批準后，給違章裝修 戶斷電，造成傷亡的規定處罰損失。裝修施工驗收時，如看到鄰居違 章裝修的，物業服務公司解決違章裝修給房子安全、美觀造成的影響 程度作出評定，并視狀況的嚴重程度，對施工隊和裝修戶進行賠償處 理。
二次精裝修管理的工作步驟：(1)房屋室內精裝修申請的受理居民或使用人在房子室內裝飾裝 修工程完工前，應當向物業管理企業申請審批，填寫裝修申請表。根 據建設部第110號令《住宅臥室裝飾裝修管理辦法》的細則，遞交相 關材料。(2)房屋室內精裝修申請的審查①裝修申請的初審。審批裝修申 請想根據《住戶手冊》中“裝修管理條例”條款進行審查：檢查裝修 設計或許對住宅結構、外墻墻體、共用設施系統產生改動、破壞；檢 查裝修設計或許有明顯的消防隱患；檢查裝修設計或許有任何違章情 況；是否簽署消防安全協議書。②裝修申請的同意。確認不會對樓宇 安全、共用裝置設備正常使用及房屋外觀產生不良影響時，給予同意。 ③告知注意事項。物業管理企業將房子室內精裝修裝修工程的允許行 為跟注意事項通知裝修人和裝修施工公司，就必然出現違章裝修的問 題，逐條要求業主和裝修施工隊在《裝修施工承諾表》中達成約定。 ④簽訂精裝修管理服務合同。裝修人、或裝飾施工公司，與物業管理 企業簽訂房屋室內裝飾裝修管理服務條款。其首要內容包含：裝飾裝 修項目的推進內容；裝飾裝修工程的施行期限；允許施工的時間；廢 棄物的清掃與處理；房屋外立面設施及防盜窗的加裝要求；禁止行為 和注意事項；管理服務收費；違約責任及其它需承諾的事宜。
(3)辦理開工的通常手續①住戶跟施工隊到財務部辦理社保手 續。住戶須繳付一定數量的裝修押金和廢料回填費；施工隊應退還一 定金額的裝修押金和施工工人手續工本費。②備齊滅火器具，以防不 測事件出現。③開通水電，通知居民能進場裝修。若發生自來水管道 破裂、空氣開關掉閘等狀況后，在作出簡單維修的判定后能由保安及 時打開水管間水閥，推上開關等發生狀況緊急服務。(4)施工之后的管控物業管理企業要依據房屋室內裝飾精裝修管 理服務條款推行監管關于物業前期業主裝修問答，進行定期、不定時的現場檢查，需要非常留意 施工工程是否與精裝修申請一致；精裝修施工時間、材料的進出口、 施工要求、垃圾清掃時間、公共環境保潔是否有違約或不當之處。嚴 防裝修工人在施工現場留宿。(5) 精裝修施工的完工驗收工程開工后家裝，由業主和監理公司負責 人共同向物業管理企業要求復核申請。物業管理企業現場對照裝修申 報計劃跟裝修實際結果進行特別驗收。驗收合格，簽署書面意見，以 便裝修人申請押金的返還手續，公共秩序維護部收回施工證，施工隊 當日清場離開；驗收不合格，提出口頭整改意見規定裝修人和裝修企 業限期整改。發生歧義，報請上級主管部門處置。4 結語物業管理中，構建業戶和物業良好的和諧關系至關重要：一是把 物業管理的后期介入法制化，房地產企業、物業管理企業、政府職責 部門三方積極應對開發改造遺留現象；二是物業管理企業從提高本身 服務品質跟管理辦法開始增加物業管理收費率，可以通過ISO9001∶ 2000國際質量模式認證。
質量管控機制的落實和執行，將推動每個 崗位、每個學生的工作程序跟內容的規范化和標準化；三是加強宣傳 力度，推廣先進經驗，明晰各方的權力和義務，正確引導他們的物業 消費方式；四是建立管理制度，實現政府監督、行業自律和極權自治 的有機結合。只要解決了水電和精裝修工程的遺留現象讓服務品質得 到保障，加上業主主動繳費的法律意識的提高，收費率自然能持續提 高，物業公司的生存環境也將大大改善。 參考文獻 [1]李曉峰主編. 學物業管理：物業管理實訓教程[M]. 中原出版傳媒 集團，2008.9. [2]王艷青主編. 物業管理理論與私法[M]. 化學工業出版社， 2007.2. [3]陳海英主編.物業管理概論 物業管理與房地產類專業適用.中國 建筑工業出版社，2006年9月.
居眾裝飾，始于1996年，專注于新房裝修，舊房改造、設計施工等領域，具有國家建設部頒發的設計甲級，施工壹級的資質。（需要設計裝修的業主，可以留下您的聯系方式報名，裝修顧問將會貼心聯系您。）