這是給我國內客戶的一份答卷?？蛻粼谌盒壑? Condo之當今房地產大勢下，對于多年來堅持的買大地老房以及未來的翻蓋以及重建，仍情有獨鐘，矢志不渝。

　　于是，本著未來翻建或重建，力求投資穩妥，一擊而勝的出發點，此次趁著客戶的十一長假，我們共同把那些過去早已好鎖定區域的大地老房看了一個透。在此過程中，我也再次就一些開發方面的問題，以及當今房市下，買地重建需要注意的事項，在客戶的帶動下，重新捋順了一遍。

　　買地蓋房，舊房翻新，早已不是什么新的話題。過去幾年，幾乎被各路建筑以及非建筑專業出身的人士以各種渠道和方式宣傳講解過。很多不差錢有膽識的客戶，勇于嘗試，翻建了不止一套;而內部裝修，翻新后出售盈利，更是有很多成功案例。

　　我認識的經紀同事，貸款專家，也有 “實踐出真知”，親臨其境，從自己本人的蓋房經歷中總結出很多寶貴經驗。

　　要說翻建和重建需要注意的事項，恐怕永遠有說不完，以及漏掉的內容。因為政府對于翻建許可的申請程序和要求，重新劃分商用以及民用，環境保護等，不但有嚴格的規定，各個區域和市鎮也有自己單獨的規定。

　　今天所說，是重建和翻建需要注意的主要事項，非常有普遍性。是無論過去和將來形勢如何，都盡量不要背離的基本準則。尤其現在，房市低迷不振之下，舊房翻新，買地重建是一把雙刃劍，怎么出手是關鍵。

　　1.選對地址，成功一半;找好地址，需要慧眼和膽識。

　　地產界的俗語：Location，Location，Location。地點，地點，還是地點。重要的事情說三遍。選對了地址，您已經贏了一多半，全勝和小勝之分而已。

　　一塊好地，蓋了豪宅，地段加房子，烈火烹油，沒有不旺的道理。就算沒有資金，自己無法投資翻建，您也不用愁，有慧眼的開發商們，是不會錯過您的好地址的。哪怕您蓋到一半，出現無法抗拒的天災人禍，不得不爛尾，您也一樣可以將房子打包賣出去。

　　好有好的道理，硬通貨經得起時間和市場的考驗。此次房市震蕩，經典好區的豪宅們巍然不動。

　　您說，這不是廢話，誰都知道買地買房都要好地址啊。呵呵，未必。

　　一目了然的好地，看上的可不止您一個人;在黃金地段，或者，已經翻建的新房占整個區域的一半，甚至多于老房，通常是好地段了，但是貴啊。這樣的區域，買老房甚至不如買人家翻蓋好的新房劃算，至少，從性價比上來說是這樣。

　　那些大地老房的潛在賣家們，對于自己的土地價值，心知肚明的同時，還會有“自家孩子最好”的心理，在您的估值上，通常會加上個20%。所以，與公認的好地，貴的流油的地段死扛，不是我們強調的投資套路。

　　我今天說的是中等財力，要四兩撥千金的投資。

　　那么，如何選地，才能小兵立大功呢?

　　首先，在您自己滿意或者熟悉的區域，或者經紀建議的地段，自己到現場看，轉悠，體察，獲得一手體會。這是個笨法，但管用。

　　其次，如果您看到一個沉寂的老區，地塊方正，戶型整齊，交通便利，適合居住的同時，在未來的某一天，也可能作為出租或者家庭旅館，Airbnb 來做，那么，如果遇到占地好，房子暫時不需要過度裝修就可以住人，您可以出手，關鍵是便宜。風險是，您可能很久都無法獲得許可。只是內部裝修沒問題。

　　一個完全沒有翻建房的老區域，居民觀念比較保守，申請許可首先需要的“百分之多少的鄰居們同意”這條，可能會遇到阻力。

　　您可以做第一個吃螃蟹的人，也可以買來后等待別人先吃，您隨后跟上。也可以在一個已經有了翻建的街道，當然最好是很少，新舊房占比不要超過10%，買來投資。然而，一個區域，只要有翻建的新房出來，哪怕正在建，這個地區的老房，就會有漲價的趨勢?；垩墼谶@里變得彌足珍貴。

　　2. 挑選建筑商;全包還是分包。

　　再次強調，我今天這篇，是給國內客戶的答卷部分，客戶只想買快很好的大地，能夠蓋一棟或者兩棟獨立屋，找全包。如果您是財力強大的集團公司，想要買大地，蓋聯排鎮屋，或者Condo大樓，不在此范圍內。

　　建筑商，或者說就是我們國內說的包工隊，在這邊選擇很多，包括的服務范圍分別不同。從設計圖紙，到申請各種許可，到最后完工，驗收，交房，俗稱的一攬子工程，就是全包;以及分開服務，作為業主，您可以自己做監工，選擇多個渠道去完成所有的作業。

　　這個仍然是說不完的話題，具體到實際操作，很多細節絕對需要專家的意見。選擇一個好的建筑工程隊，幾乎和選一個好地址同等重要。

　　我個人也是客戶的體會就是，當然要找工程隊，一旦選好，全權托付。然而，一定不要大撒把。無論是本地西人，還是咱們自己的華人施工隊，如何信任另當別論，作為業主，或者業主委托的經紀人，都要有個弦繃著。人性如此，和族裔無關。

　　如果您英文好，也可先了解一下各個流程，親自到當地政府詢問，做到心中有數。找個翻譯都值得。業主懂行，其實是雙贏的事兒。一個好的建筑商，不怕業主在現場監工，但并不希望遇到一個完全不懂，又不肯全放手，啥都問，聽了也懵懂的金主。

　　3. 資金準備一定要充足，防止爛尾工程。

　　實踐證明，很多建筑工程，哪怕僅僅是內部大裝修，都是由于后期資金準備不足，造成業主的損失。

　　最好在預留資金的基礎上，哪怕很充分，也要備出10%的余富?？傆幸庀氩坏降氖虑榘l生，比如某段工程驗收不合格，需要重來;或者裝修需要的特殊材料到貨延期;交房后市場不好，比如現在，房子無法按照預定價位或者日期賣出，在市場的停留期延長，等等。所有這些，都會造成資金流通上的阻礙。

　　如果您了解一些蓋房貸款資金來源，一定知道從A類銀行貸款很難，尤其當下，難于上青天;從B類，或者C類借債，能借到就算好了，然而利息驚人。目前市場上C類銀行的借債利息，雖稍有不同，舉個簡單的例子，通常是 2% 加上9%，一共 11% 的年息，或者更高。

　　所以，一旦工期延遲，損失以日計算。有很多投資者蓋到后半段，資金供應斷鏈，出現爛尾，不得不將物業打包賣掉，賣價肯定不如人意。而收房后的市場停留期延長，也會令業主支撐不住，不得不降價急售。

　　篇幅有限，只能概括說。舊房翻新，買地重建，需要戰略上藐視，戰術上重視，細節不容忽視。

　　如果您非要我只選一條最重要的說，我認為，選地，至關重要。沒買到好地，猶如地基沒打好，樓只能越蓋越歪。

　　一塊地，就如同多位數領頭的 1，后邊跟著的0們，就是所有的工程，配件，貸款等，屬于錦上添花。而沒有了前邊的1，后果可想而知。