消費者因品質現象能夠入住商品房 維修之后又想交物業費
因品質現象能夠入住的商品房，維修之后仍然能交物業費？
維修之后能夠入住的樓房，該不該交物業費？根據合同法,物業費是從你所簽的協議中物業費起征時間記費的。如果沒有該項條款,是在實際交付使用之日開始計收。
按照正常的文件是先達成購房合同，包括與業主公司簽署的《前期物業合同》，隨后交付買方，收房，入住。通常狀況下物業管理費的交納是從申請入住的時間算起的。我們平時聽說的物管費主要是為共用部位及公共服務的費用，保安、清潔、綠化、共用部位和共用設施的維修等，都是為整個社區服務的，成本早已出現了，只要房主辦理了入住手續，無論住不住在哪里，業主卻需從申請入住時間起，開始交付物業管理費。因此詳細的狀況需要看多久辦理入住。但因您的“特殊目的”，具體還要看您與開發商是怎樣約定的或在協議中對于交納時間的相關承諾。
但是，因為開發商該交房的之后，業主發現樓宇的主頂棚有問題，并提出拆卸。開發商維修時間將近一年。一年以后繼續交付，物業都提出繳齊這一年維修之后的物業費才可以收房。這有效不正確呢？
武漢的鄧先生，2014年花費110萬元購置了一套由廣鴻房地產開發有限公司開發的蘭亭時代商品房。簽訂合同時約定2015年底交房。到了2015年，鄧先生等居民得知，這房間，根本無法住。
鄧先生：我是2014年2月28號簽的協議，跟武漢廣鴻房地產開發有限公司簽的協議，購買北京漢陽區四新地區蘭亭時代的哪個樓盤，買的是136平方米的樓房，合同承諾是2015年12月30號交房，后來由于地產商的緣由沒有按時交房，他仍拖去1月份交房，后來我們1月份去收房的之后，就看到房子有很多問題。
開發商倒是痛快，答應維修，而且許諾，一定修去業主滿意為止。這一修不要緊，等到開發商再次通知居民收房的之后，已經是2016年的年底了。
鄧先生：那個墻是斜的收房裝修期間的物業費，漏水家裝裝修公司，還有室外的陶瓷現在是中空玻璃，雙層玻璃是破的，當時我們收房的之后，它的一個下屬的業主公司給我們辦理了很多手續，我們就和他提起來，說你這個房子有問題，就和他表明了。他說他來修，利利索索的修。修去2016年的12月初，他才打電話告訴我們返修完了，所以我們就12月底去收房。
終于可以收房收房裝修期間的物業費，鄧先生當然很高興?？墒钱斔巴^，準備收房拿鑰匙的之后，卻被樓房物業叫住了，讓他先繳納過去一年的物業費，才可以收房。
鄧先生：收房的之后他必須我們能交接近一年的物業費，因為他是一月份正式交房，我們就說我和你連房子卻沒有收，這個買賣協議卻沒有成立，這個物業合同怎么成立的？我還沒有追究他們賠償交房的責任，你需要收我的物業費。最后這個物業公司就推，說這個房產的原因是開發商的難題，你去找開發商。
物業的表述是，他們不知道狀況，要求居民找開發商去規定繳納物業費?？墒?，開發商的工程部因為檢修項目已經完成，早已人去樓空。而協議里標注的開發商聯系電話也經常無人撥打。
鄧先生：管工程的人卻不在，我就問售樓部的人，售樓部的人就說這個就不需要由業主來管，應該是業主公司跟開發商他們內部協商解決。我們為這個想法來回折騰了三天，現在沒轍了，我就打電話想請求他們的幫助。
鄧先生著急收房，但是卻認為由于項目效率現象，開發商維修時間將近一年，已經違約，自己成為買方沒有追究開發商的責任，就證明自己早已夠自信了，但沒想到現在物業必須繳納這一年的物業費，實在是很不正確了。這套都苦等一年能夠入住的房子，是鄧先生給他現在36歲的女兒購買的婚房，他簡直不能夠為了了卻不能收房而延誤兒子的婚期。
鄧先生沒有物業公司的聯系模式，他說，因為急于，他們經常都是到社區直接找物業了解狀況的，所以沒有他們的聯系電話。而開發商，鄧先生給我們提供了當時簽署購房合同的之后協議里留的電話號碼，可是撥打之后仍然無人接聽。
關于這一案例，北京安里律師事務所包華和北京潮陽律師事務所胡鋼進行了探討與分析。
物業費到底需要從哪個時間點開始收？
包華：在法律里需要是當房子交付給購房人，購房人的身份從購房人成為了居民時起初繳納物業費，但是對于住宅交付給購房人的這個時間節點，大家的解釋能有所不同。在大約情況下，在我們商品房買賣合同的履行過程中，開發改造單位就是出賣人能書面告知或者短信通知購買人，某一個時間節點至現場到申請房屋交接，辦理房產交接的之后能按照協議來確定房屋或許符合協議承諾的交接要求。如果我們合同中列明了很清晰的房屋交付條件，如果不符合標準，房屋就不愿意辦理房屋交接，在沒有辦理房屋交接的狀況下，購房人仍只有購房人，不是業主，他不需要承擔物業費，但是本案的糾紛就在于這個房子是不是符合協議承諾的交付標準。一般我們在商品房買賣合同中提到的房子的交付標準是非常原則性的內容，例如能有完工驗收備案表、面積實測報告、房屋的選用說明書跟質量保證書等，但是即使房屋在建造過程中產生一些品質上的弊端，但是并不影響房屋總體健康以及這個房子原本就是一個精裝修房屋，雙方對精裝修的質量沒有達成一致看法時，就會出現這么一種矛盾。所以在這個范例中，我們必須到審查的首要是協議中對于交房條件的承諾能否已經達成了。
如果一年以前，鄧先生沒有完成收房手續，這筆物業費該不該收？
包華：如果客觀的狀況是房屋原本確實存在品質缺陷，而且購房人跟開發商當時有一個共同的含義表示，說這個房子先不做交付，由開發商先行整改，那這個時期的物業管理成本必須是由開發商來承擔，因為房子還沒有實際交付給購房人。但是即使后來這個房屋的品質缺陷本身并不影響去協議的履行，就是說合同中所承諾的房子交付條件卻早已是被滿足的，房屋就必須是交付給購房人的，開發商履行的是交付房產之后的一個保修責任。但從此外一方面來講，這并不意味著我們的賣房人以及物業就沒有權利了，如果我們的購房人可以說明，雖然房子按照約定交付給我了，但是雖然開發商要進行住宅的保修，而保修期間我不能正常使用房子廈門裝修公司，物業服務價格就相當于購房人以及居民的負擔，這個代價可以提出由開發商來承擔。
物業給鄧先生找開發商去應對困境，而開發商已經逃離，鄧先生應該如何辦？
胡鋼：我們的消費者可以利用當地的發展經理部門到查這個開發商的聯系模式，因為我們的發展經理部門作為開發商的管控是非常明確的。這在短期內也許有利于房屋所在地政府的征稅、稅費，但是從長遠看來，這種政策作為消費者來說未必是有利的。
另外，關于這些爭議，例如浙江省和廣東省的法庭裁定是不一樣的，因為當地的地方性法規以及政府規章對于這些交付的承諾是不一樣的，所以最終業主對于后期物業費的承擔時點是完全不一樣的。
如果可以提出違約金，鄧先生應該走怎么程序規定開發商賠付？
包華：因為這次一個房屋交付以后，最長的保修項目一般有五年左右，而且作為整個住宅的建筑構造、承重構架的責任是終身的，只要房子沒拆，這個房子在主體構造里就需要是健康的。在這些狀態下，消費者是可以找到開發商的，至少在5年以內是一定能找到開發商的。另外，消費者應該如何聯系開發商？如果利用聯系模式、辦公場地能夠尋求，那一定必須利用工商檔案到查詢，我們已經的工商資料對全社會是開放的，大家通過工商局的官網以及APP可以查至每一家機構的法定辦公地址，給這個辦公地址發函就可以提倡權利。如果也是不行，消費者還可以利用法律機制在處理步驟中利用通知的方法來送達，消費者是一定無法找到他的，因為房子交付以后至少在設施系統保修期之內，開發商是有法定責任的。
就物業費問題，鄧先生有沒有和社區物業進一步協調的空間？
胡鋼：因為物業費和其它收費仍不太一樣，因為物業費很大一部分是為了整個小區公眾區域、公眾設備設施的較好運轉、維護或者保養等等。我個人最提倡居民先把物業費交上，然后使整個小區能夠以一種良好的狀況運營起來，至于將來的成本可以迅速的又去向開發商或者其它機構主張。另外，如果找不到特定的項目企業，住戶仍可以向相應項目企業更主要的高管主張自己的權力。
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